Каждому человеку, который намерен обратиться в банк за ссудой на приобретение жилья следует знать о самых распространенных условиях предоставления ипотечных займов и всех тех хитростях кредитных учреждений, которые могут подстерегать любого заемщика.

С этой целью мы рассмотрим кредитные программы тех банков, названия которых чаще всего можно увидеть на рекламных баннерах, а именно: Сбербанк, DeltaCredit, ВТБ 24, Райффайзенбанка и различные АИЖК.

<h2>Первоначальный взнос по ипотечному кредиту</h2>

Почти все большие банки и АИЖК объявляют, что минимальный размер первоначального взноса по ипотечной ссуде при покупке готовой недвижимости может составлять 10 % от общей стоимости приобретаемого жилья. При этом некоторые банки указывают такой платеж в размере 15 %. В то же время сами банки настоятельно советуют своим заемщикам вносить не менее 20 % стоимости квартир. В большинстве случаев это объясняется размером процентной ставки по кредиту и доходом заемщиков. При наименьшем первоначальном взносе будет всегда назначена наибольшая процентная ставка. Максимальной будет и сумма кредита, ведь она составит 90% от стоимости жилья, что повлечет за собой достаточно большой размер аннуитетных платежей. При этом банками было определено, что в большинстве случаев самым оптимальным при среднем доходе заемщика будет первоначальный взнос в размере 20% от полной стоимости ипотечной недвижимости.

Следует отметить, что минимальный первоначальный взнос по кредиту на приобретение строящегося многоквартирного жилья или частного дома (коттеджа, дом в деревне) как правило составляет на 5% больше и достигает 20 %. И только Сбербанк предлагает ипотечную программу с 10%-м взносом, да и то в зависимости от застройщика.

<h2>Процентные ставки</h2>

Обычно во всех видах рекламы оглашается допустимая минимальная ставка, которая взаимосвязана с максимальным первоначальным взносом около 60% и самым кратким термином погашения ссуды, который, как правило, составляет 3-5 лет. При этом диапазон ставок на кредитном рынке имеет примерно следующие показатели:
- 9 % - 15 % - готовая квартира;
- 8 % - 16,5 % - участие в долевом строительстве;
- 11 % – 18 % - приобретение загородного частного дома.

Обратим внимание на некоторые нюансы процентных ставок ипотечных кредитов.

В первую очередь следует внимательно читать таблицы процентных ставок, и в частности те цифры, которые обозначены мелким шрифтом снизу под таблицами. Обычно существенное значение имеют сноски, обозначенные звездочками.

Так у DeltaCredit банка на официальном сайте указаны процентные ставки по ипотеке. Однако при более подробном анализе можно обнаружить, что ставки действительны при наличии у заемщика справки 2-НДФЛ. В другом случае процентная ставка будет на 0,5 % больше. Если же заемщик является собственником бизнеса, то необходимо добавить еще 1 %.

К примеру, у АИЖК тоже отмечено, что указанная ставка возможна при условии наличия у заемщика страховки жизни и здоровья. Без этой страховки ставка становится на 0,7% выше.

Особенности процентных ставок на приобретение жилья в новостройках.

Как правило, ставки по ипотечным ссудам на квартиры в новостройках увеличены на 1 % до того момента, когда будет оформлено право собственности на новую квартиру и договор о залоге для банка. Все это время обеспечением по займу служит договор уступки на право требования согласно договору долевого участия. Этот документ для банка не является достаточной гарантией, поскольку в юридическом аспекте он очень «слабый аргумент». Об этом может быть написано даже в условиях предоставления кредита, заметках и т.д. Лучшего всего поинтересоваться этим вопросом предварительно, до подачи заявки на кредит.

Наиболее запутанными являются условия DeltaCredit банка. Тут может запутаться даже специалист, пытающийся выяснить конечную ставку по ипотечному кредиту. Оказывается, она зависит от всего: от кредитной программы, суммы первоначального взноса, термина погашения, справки подтверждения доходов, комиссионных платежей и т.п. А теперь главная «фишка» DeltaCredit банка! Оказывается процентная ставка будет уменьшена при оплате комиссии за выдачу ссуды повышенного размера. То есть, если заплатить 1 % от размера ипотечного займа, то можно получить скидку 0,5 % к ставке, при оплате 2,5 % от размера ссуды скидка составит уже 1 %, а при оплате 4 % ставка уменьшается на 1,5 %.

Фиксированные или плавающие?

Например, банк Nordea предлагает заемщикам оба вида ставок по кредитам. Однако, если заемщик зафиксирует ставку на весь период кредитования, то ее значение будет 13,5 %. Такая «фиксация» возможна на определенное количество лет, однако в дальнейшем она будет «плавать» соответственно со ставкой MosPrimeRate, то есть к ней добавится 5 базисных пунктов.

<h2>Комиссионные платежи по ипотечным ссудам</h2>

В последнее время все банки подчеркивают, что комиссии за предоставление ссуды не существует. И единственный банк, который честно признается, что комиссия эта все же есть – это ВТБ 24.

Есть учреждения, которые используют тактические хитрости. К примеру, DeltaCredit определил ставку в зависимости от суммы комиссии. То есть, если хочешь меньше ставку – плати большую комиссию за выдачу ссуды. Следует помнить также о прочих тратах, а именно об услугах оценщиков, платных нотариальных услугах, оплате пошлины и пр.

Тем не менее, процентную ставку по ипотечной ссуде все же можно уменьшить.
Вот, к примеру, АИЖК предлагает уменьшенные ставки по ипотеке на приобретение жилища в новостройках. Скидки при этом следующие:

- 0,5 % - если цена квадратного метра приобретаемой жилплощади меньше нормы, установленной Министерством для этого региона (то есть происходит искусственное повышение спроса не на элитное, а на обычное жилье);

- 0,25 % - если заемщик использует для первоначального взноса материнский капитал, или же если он является «зарплатным» клиентом этого финансового учреждения;

- 0,25% - если у заемщика есть двое несовершеннолетних детей;

- 0,5% - скидка для семей с тремя несовершеннолетними детьми.

При этом, как правило, ставка будет уменьшена при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ, а не какой-либо произвольной формой. Ранее имевшая влияние на размер процентной ставки кредитная история заемщика уже потеряла таковую силу, ибо считается банками само собой разумеющимся обязательным условием, без которого кредит невозможен.

<h2>Юридические нюансы оформления</h2>

Подписание договора о кредите, поручительстве и залоге является самой важной и значимой юридической процедурой. Об это уже неоднократно упоминалось в различных источниках, однако следует еще раз повторить о необходимости внимательного чтения всех подписываемых в банке документов.

Бывает также, что банк требует нотариальной регистрации самых важных документов. В таком случае заемщику следует посетить нотариуса вместе с сотрудником финансового учреждения и подписать все документы у него в кабинете. Отметим, что стоимость нотариальных услуг заверения ипотечных обязанностей довольно существенна и обычно составляет 1,5 % от размера ссуды.

Другая не менее значимая процедура - регистрация ипотечного договора в федеральной службе регистрации. Без такой регистрации кредитный договор может даже считаться недействительным. Большинство банков предоставляют займы только при условии наличия официально зарегистрированного договора или хотя бы при получении справки из регистрационной службы о сдаче заемщиком документов на регистрацию.

Как правило, все происходит в один день. То есть оформляется в агентстве сделка купли-продажи, подписываются кредитный и ипотечный договора, а также регистрируется ипотечный договор и договор купли-продажи регистрационной палате.

Что обычно предшествует всему этому процессу? Если заемщик официально состоит в браке, но у него нет в наличии брачного договора, при этом супруг(а) не является ни поручителем ни созаемщиком, банк вправе потребовать нотариального согласия супруга(и) на подписание ипотечных и других договоров, и первым делом договора о залоге приобретаемого жилья. Такое согласие может оформить любой нотариус, его стоимость - 1 000 рублей. Важен также факт, что такое согласие не имеет установленного срока действия, если в тексте такой срок не указан, хотя обычно нотариусы составляют типовые согласия.

Статьи по теме:

Квартира в ипотеку, или как воплотить мечту в реальность
Обзор ипотечных кредитов ВТБ 24
Плюсы и минусы ипотеки